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        物業管理消費的特征及功能

        一、物業管理費的支出
        消費是作為社會成員的人們為滿足個人物質和文化生活需要對各種產品和勞務的使用。消費性支出是貨幣的持有者購買最終產品或服務來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發生的支出。而投資性支出是為了實現資本的增值,實現資本的積累。很顯然,在目前的物業管理市場,大部分業主的物業管理支出為消費性支出,享受物業管理的過程也是一種消費行為。附著在居住消費之上的物業管理服務是大部分業主作為住房消費的一部分來獲得的。在現代消費理念中,業主購買了房產,實際上只完成了住房消費的一部分,物業管理消費才剛開始。這一消費是一個持續而漫長的過程,直至發生產權轉移和產權自然終止為止。因此,對于大部分業主而言,物業管理的消費屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的,加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響,致使業主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹立起來,消費行為也被嚴重扭曲。這樣既打擊了物業管理企業的經營積極性,也湮滅了業主的許多消費欲望,從而嚴重阻礙了物業管理市場的發展。因此,明確物業管理的業主消費屬性,具有十分重要的意義。
        1、有助于物業管理企業提高服務水平和服務質量。明確了業主的消費者地位和消費者行為,則意味著物業管理企業的收入來源是消費者的消費。而不同的消費群體或物業小區,其消費理念、消費能力、消費行為、消費心理、消費要求差異很大,則要求物業管理企業必須更加貼近消費者,不斷挖掘業主的潛在需求,為業主提供更全面、及時、周到和細致的服務,特別注重“個性化服務”的提供。
        2、有助于業主理性地消費。只有樹立了業主的消費意識,業主才能根據自己所支付的價格來定位自己的物業管理消費層次,而不是攀比。并對物業管理公司的服務質量的好壞,質價比的合理度以及在物業管理中出現的各種問題提出相應的意見、建議,行使自己的權力,積極參加管理。
        3、有助于政府制定積極的物業管理消費政策。明確了物業管理的消費屬性,有助于政府根據居民的消費水平、消費結構、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業管理消費機制正常運行、物業管理消費順利實現的各項方針、制度、規定及具體措拖,并使消費模式與消費政策相匹配,從而促進物業管理消費的健康發展。
        二、物業管理消費的特征
        1、物業管理消費的高消費性。物業管理消費不是一種本能性消費,而是一種社會性消費。物業管理消費和單純的物質消費相比,消費支出明顯偏高。物業管理行業是建設于良好的社會再生產能力之上的,經濟發展水平制約著物業管理行業繁榮興旺的水平。目前,物業管理服務除了深圳、廣州、上海、北京等經濟發達城市和中心城市發展良好以外,在相當多的內地城市遇到了阻滯,這除了體制和觀念的因素以外,起決定作用的是經濟發展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列,現有住宅小區的物業管理費按平均每平方米3元、月支出300元計算,也只占到其家庭收入的3%左右。而這一比例到內地,則可能上升到30%。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來計算,其物業管理費支出也在家庭收入的5%以上,大大超出了業主的承受能力。因此,對大多數人而言物業管理消費是一種高消費的支出。將物業管理消費定位于高消費意在將之區別于傳統的“房屋管理”。傳統的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。明確物業管理的高消費特性,有利于各級政府立足于國情、省清、市情,考慮居民消費水平的差異,來定位物業管理消費的時間和空間及“房屋管理”消費的時間和空間;有利于提高物業管理的行業壁壘,從而提升整個行業的檔次;有利于業主進行正確的消費定位,采取正確的消費行為,避免出現目前許多人有意無意排斥物業管理消費的現象。只有當社會發展到一定程度后,物業管理消費才會成為人們的內在需求。
        2、物業管理消費的發展性。即物業管理消費的深度和廣度隨社會經濟的發展而發展。在經濟欠發達的地區或時期,也存在所謂的物業管理,但那里(時)的物業管理內容單一、功能單一、層次較低。即使個別地區(時期)具有現代意義的物業管理,但能有資格享受這一消費的也只是個別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求,但也無法得到滿足。隨著經濟的發展和物質財富的豐富,物業管理消費將遞進增長。 3、物業管理消費的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業階層,由于其價值觀、審美觀的不同,對物業管理消費的要求也不一樣。一般而言,收入較低、文化層次不高的群體或小區,偏重于對物業管理硬件消費的要求。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業主,既重視對物業管理硬件的消費,更重視對物業管理軟件的消費。
        4、物業管理消費的可塑性。物業管理消費的可塑性表現為消費空間和容量的彈性。從空間上講,物業管理消費的空間可大可小,小到業主自己的家庭,大到整個社區,甚至整個城市,到處都有物業管理消費的內容。物業管理的消費容量也是如此。物業管理消費不同于物質消費那樣,不享受物業管理的某些內容,不會對業主產生某些身心影響或嚴重影響。
        5、物業管理消費的公共性。物業管理消費是一種公共消費。因為,其有兩個基本特性。一是非他性。物業管理公共服務一旦提供了,便會有眾多的受益者,業主將共同消費這一服務,不可能將其中任何人排斥在外,每個人也不可能拒絕消費。二是非競爭性。物業管理公共服務一旦提供了,在達到充分消費之前,多一個業主的加入或少一個業主的加入并不影響他人的消費。為消費某一公共服務,業主之間不必開展競爭或爭奪。
        三、物業管理消費的功能
        物業管理消費具有許多其他消費不可替代的功能。“有限的價格,無限的享受”為物業管理的基本功能。
        一個優秀的物業管理企業除了能提供合同約定、可量化的服務之外,其服務范圍和服務水準能達到相當的廣度和深度。在基本服務范圍之內,一個優秀的物業管理企業能提供規范、完善、人性化的高質量服務,實現物業使用的便利性、舒適性,延長物業的使用壽命,實現保值增值;在基本服務范圍之內,一個優秀的物業管理企業更能將服務提升到文化的層面,盡可能地賦予物業以附加值。社區文化、社區經濟概念的引入,使得物業管理的功能有了更加廣闊的發揮空間。
        具體而言,現代物業管理具有如下功自能:
        1、教化和益智的功能。現代物業管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統項目的經營和服務上了。現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化,使業主肩一種情感的歸屬。這樣的物業管理消費,能增長消費者的見識,開闊視野,陶冶情操,在潛移默化中提高業主的素養。
        2、促進身心健康的功能。在衣食無憂的現代都市人群中,越來越多的人已不再滿足于偏居一隅,追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現,“買房買環境,買房買享受”的理念也為越來越多的現代人所接受。因為人的一生大部分時間將在小區度過。生活在高檔小區,享受著高檔物業管理,能產生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會心情舒暢,心胸開闊,身心健康,生活質量提高。
        3、社交和繁榮文化的功能。物業管理消費與其他消費一樣,存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。物業管理消費的層次越高,越表現出對高品位服務、高品位文化和精神服務的需求,以滿足其自身高層次的需求。而現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式,來促進業主的交流,繁榮社區文化。而社區文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此,從這個意義上講,物業管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融。
        4、具有凈化社會空氣、促進社會和諧發展的功能。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍,使業主的思想道德水平和文化素質有明顯而易見提高,是現代物業管理的基本目標之一。高質量的物業管理消費可以提高人的整體素質,從而促進整個社會的和諧發展。
        恩格爾定律顯示,隨著人們生活水平的日益提高,人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降,花在物業管理等社會性消費上的支出比例將不斷上漲。根據這種社會發展趨勢,物業管理這一消費市場將越來越巨大。
         

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