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        關于我國房地產中介行業信息化的幾點探討1

        傳統的房地產中介主要是作為信息中介而存在的,是信息稀缺年代的產物。在社會發展進入21世紀網 絡信息化時代以后,這種單純提供信息的中介模式將受到很大的沖擊。網絡時代的房地產中介將成為一種 信息密集型產業,信息的準確性、及時性以及信息量的多寡仍是直接影響其成敗的要害因素,此時的互聯網 絡則以其方便快捷、信息量大、傳播范圍廣等優勢成為中介行業高效運營的保證。
          1、房地產中介行業信息化的涵義
          很多發達國家在房地產行業,無論是買賣存量還是增量幾乎都是經過中介進行交易的,所有買房和賣房 信息都是通過經紀人協會傳送的。以美國為例,房地產交易有85是通過中介服務進行的,其中信息技術的應 用十分廣泛。1997年以來,美國房地產經紀人協會的70多萬名成員中,上網人員的比例已經從27增加到72; 平均有90的經紀人擁有電腦,60的經紀人使用E-mail與客戶聯系;60的房地產公司在互聯網上建有自己的 網站,72的房地產公司直接通過網絡與客戶洽談業務。
          目前在歐美房地產中介行業比較流行的信息技術是MLS(MultipleListingService)系統,它通過房地 產經紀人的聯合,共同組建信息共享的系統資源,彼此分享信息。對于要租買房屋的消費者來說,只需在房 地產經紀人所設的計算機終端上輸入要租買房屋的特征,就可以查出所有共享資源中符合條件的房產,并可 以通過網上的電子地圖查看所選房屋的實際位置,通過網上播放的實地錄像“考察”房產的外觀、環境及 房內格局是否符合自己的喜好。假如在現有的共享資源中沒有找到合適的房產,客戶還可以委托經紀人把 自己的要求上傳至專業的房產交易網站,在更龐大的數據庫中查找相關房源。在美國目前大約有90的房地 產經紀人參加了MLS系統,英國、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭等國家也相繼推行了MLS系統。信息技 術在美國房地產經紀業的應用還包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能計算機評估房地產價格等等。
          結合美國房地產經紀業信息化的現狀和發展趨勢,筆者認為房地產中介行業信息化的涵義可以概括為 以下幾個方面:
          1.1、辦公自動化、信息化(OA系統):實現信息的網絡化傳遞、信息資源的快速共享、工作流程的 全部自動化。
          1.2、業務處理自動化、信息化(即企業的MIS系統、輔助決策系統):實現企業業務治理的統一規劃 、項目治理、財務治理和人力資源治理等主要內容的基礎治理業務處理活動自動化和信息化。
          1.3、客戶服務自動化:利用信息系統及時了解客戶信息,并以最快的速度向客戶提供最滿足的服務。 客戶服務自動化在美國已經作為公司發展最為重要的一部分。
          2、房地產中介行業信息化的優勢分析
          2.1、有利于降低運營成本、形成規模效益。在房地產中介行業發展的初期,中介公司一般以電話的形 式開展業務往來,因此信息的獲取渠道非常單一,人力、物力的投入成本較高,尤其是公司的業務擴大時,信 息渠道窄的制約更明顯起來。如今在網絡時代,則能有較實現信息傳遞成本的低廉化,由此能夠給公司帶來 相應的規模效益。以美國的MLS系統為例,該系統采用的是遠程在線交易系統,具有實時處理業務和遠程控 制的特點,信息化平臺為房地產經紀人之間以及房地產經紀人和客戶之間提供了方便快捷的交互式空間。 美國MLS的成功經驗表明,信息集成化和服務集成化既方便了客戶,同時也使得公司在不斷的發展和壯大中 有效的降低運營費用。
           2.2、有利于提高服務質量。房地產中介行業作為一個服務行業,中介公司競爭能力的強弱要害反應 在其總體服務質量的高低上。決定服務質量差異的主要因素在于服務的專業性和技術性。專業性的加強要 害在于中介公司服務理念和專業知識的不斷完善;而技術性的提高則體現在整個服務的過程中能為客戶提 供更方便、快捷和準確的信息。網絡的優勢恰好可以為這種對服務技術性的要求提供強大的支持。通過網 絡的應用,整個服務流程變得更加簡單、順暢,中介公司之間可以進行最快的信息交流,從而能夠在最短的 時間內給客戶提供最完善的服務。
          與此同時,中介公司以網絡新技術為依托開發更多的業務種類,滿足不同客戶的多種需要。比如美國的 MLS系統就憑借其交易系統可以遠程控制的特點,為需要異地房屋買賣和租賃的客戶提供與本地客戶相同的 服務。大大豐富了其客戶來源。同時,再加上很多房地產經紀人依靠網絡有效地提高了工作效率,從而推進 了企業的品牌效應不斷擴大。
          2.3、有效地促進了企業內部治理的科學化。在企業發展過程中,隨著規模效應的強化,往往帶來的負 效應是企業機構臃腫和人員辦事效率降低,這就需要企業建立一個行之有效的內部治理系統。隨著網絡時 代的來臨,在公司內部架設局域網,使治理更為規模化和專業化便成為了可能。局域網的架設,一方面可以 為公司內人員之間的交流提供便利條件,公司成員之間通過局域網可以暢所欲言就公司現狀進行討論,一些 好的提議和見解也可以在交將近中不斷深化并達成共識;另一方面,房地產中介行業內各公司的業績也可 以在網絡上及時更新并予以通報,通過信息和業務量的查詢,公司治理者能夠及時把握本公司當前在業內的 運行狀況和所處地位,從而能夠制訂更為有效的方針和對策。
          3、我國房地產中介行業信息化的三個階段及方案的構建
          企業信息化實質上是企業組織機構、工作流程和計算機技術三個方面的優化組合,借鑒國外房地產中 介企業實現信息化的歷程,筆者認為我國房地產中介行業實現信息化要經歷三個必經階段:第一階段形成 的是接口式的商務模式。在這種模式中,各項工作的服務流程是各自獨立的,客戶、業務相互獨立,組織機 構是樹型結構。第二階段是集成商務模式,形成“客戶/服務器”體系。在這一階段中的組織體系是相對網 狀的,基本實現了以服務對象為核心把工作流程中的各個功能串接起來。第三階段就是Internet時代,該階 段完全借用互聯網完成協同式的商務運作。
          結合我國房地產中介行業的現狀和網絡化經營模式的特點以及美國的成功經驗,筆者認為在目前階段, 在我國房地產中介行業發展信息化的過程中,應該走電子商務和傳統經營方式相結合的道路,即以中介企業 內部局域網為基礎,以電子商務系統為依托,兼顧傳統的電話熱線服務、營業網點窗口服務和上門服務等方 式,構建房地產中介行業的信息化系統

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