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        房產中介"吃差價"三大方式

        房產中介“吃差價”的現象較為普遍,且已成為房產中介的主要利潤點,嚴重侵害了市場交易主體利益和擾亂了二級房地產市場秩序。房產中介“吃差價”所采用的共同手法是:對登記售房者壓低評估價和登記售價,對咨詢買房者抬高市場行情,以此創造出一個差價空間。通常按照以下幾種方式進行具體操作。

        1、介入交易,直接倒手。當發現登記售房人同意以一個較低價格出讓時,房產中介常會指派一名內部人員與其商談,砍價,并交付定金訂下該房,并在合同中約定一個較長的履行期限。出現有購買該房意向者,該內部人員作為賣方與其以一個更高的價格進行交易。交易成功后到房管部門簽訂交易登記合同時,房產中介一方面以種種名義將內部人員的名字換成真正的售房人,另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個較低的售房價格。于是,兩筆交易合并成了一筆交易,交易中間的差價在購房人付款過程中,流入房產中介之手。對于這種交易,購房人尤其是在合同售方與產權人不一致時,通過嚴格核對交易對方身份關系可以及時發現。發現后,可以售房人非產權人且無法得到追認為由,主張合同無效。

        2、接受全權委托,抬價業務。有的賣房人因身在外地或工作繁忙,無暇與有購房意向者一一接洽。他們通常會在房產中介建議下,向其出具手續,委托其全權處理售房事宜。不少房產中介于是就趁機以高于委托人指示價格的價格與購房人進行交易,從中賺取差價。對于這種情況,如果房產中介以自己名義與購房人進行交易,則它與委托人之間形成的是行紀法律關系。根據《合同法》第四百一十八條規定,行紀人高于委托人指定的價格賣出的,可以按照約定增加報酬,該利益屬于委托人。如果房產中介以賣房人名義與購房人簽訂合同,則它與委托人間形成的是代理關系。根據民法通則和合同法的相關規定,此時房產中介所簽訂合同中的權利、義務均由委托人承受。房產中介作為代理人無權將買房人交付的部分房款占為己有。故委托人一旦發現房產中介借從事行紀、代理事務之機,賺取差價,可據上述法律規定,要求房產中介返還差價。

        3、保底業務,超過分成。有的情況下,房產中介與登記售房人約定,當它以某個保底價格賣出該房時收取一定比例的中介費;當它以高于保底價格賣出該房時,對超出部分價款與售房人按一定比例分成,通常是五五分成或四六分成。這種約定原則上是可以成立的。其中要明確的是,房產中介所收取費用在性質上屬于居間、代理等業務的報酬,它無權與售房人分割售房款。房產中介有義務向委托人客觀地提供估價、咨詢服務,而售房人確定的保底業務價格通常是據房產中介提供的估價作出的。該價格與實際成交價出入較大時,房產中介收取的中介費可能過高,有失公平。為了克服約定居間報酬可能存在的弊端,國外法律規定了約定報酬酌減制度。當約定報酬大大超過居間人所提供勞務的價值致顯失公平時,法院可以根據委托人的申請酌情降低報酬額.降低的幅度,使房產中介實際收取的報酬不高于物價部門核定的最高收費標準為宜。

        By Chen
         

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